物件広告の原稿を、不動産の表示規約と社内基準に照らして掲載前に点検する

処理の起点を決める

営業担当が原稿を共有フォルダに置いたことを起点に、点検担当が手で始めます。 この構成には自動で動く仕組みはありません。★1の段階では、点検の順番と中身をそろえることが目的で、起動の自動化は後回しにします。

点検はポータルサイトへの入稿前と、デザイン会社への入稿前の2回です。 チラシはデザイン会社の組版で文字が変わることがあるため、組み上がった校正紙の文字をもう一度貼って点検します。 文字原稿で通っていても、見出しの煽り文句が足されていることがあるからです。

入力データを集める

質を決めるのは点検ルール表です。 AIはこの表にあるルールでしか指摘しません。表に無いものは指摘されないと考えて、在籍の長い担当者のメモを最初に表へ移します。

点検ルール表には、協議会の解説で示されている次の内容を入れます。

協議会の解説は、これらの語を例示列挙としています。 例に無い語でも、似た意味なら同じように規制されます。AIに「似た語も拾う」と指示する根拠がここにあります。

「新築」「新発売」「DK」「LDK」は、使うときの意味が規約第18条第1項で定められています。 たとえば新築は「建築後1年未満であって、居住の用に供されたことがないもの」、DKとLDKには居室数に応じた広さの目安があります。これも点検ルール表に行として入れます。

データの取得方法を決める

原稿は、営業担当が書いた文章をそのままコピーして貼ります。 ポータルサイトの入稿画面では、キャッチコピー、物件の説明文、交通の欄が分かれています。欄ごとに見出しを付けて貼ると、指摘箇所をAIが欄の名前で返せます。

チラシは、デザイン会社から届いた校正紙の文字を書き出して貼ります。 画像のまま渡すと、飾り文字や地図の中の文字の読み取りに頼ることになり、見落としの理由が増えます。★1の段階では文字にしてから渡すほうが確実です。

物件データは2つに分けます。 道路距離と起点・着点は、物件管理システムから点検シートに写し、AIには渡しません。計算に使う数字は、AIを通さずにシートへ入れます。 面積の種類と駐車設備の種類は、原稿の末尾に「物件データ」欄として貼り、原稿の呼び方と食い違っていないかをAIに見させます。

AIへ渡す前に整形する

1. 欄の見出しを付ける … 「キャッチコピー」「説明文」「交通」「設備」のように、どこの文章かを分けて貼る
2. 物件番号を先頭に書く … 指摘表と点検シートを後で突き合わせるため
3. 所有者名や購入検討者の名前を消す … 原稿の下書きに紛れていることがある。第13章で扱う
4. 道路距離を点検シートに貼る … 施設ごとに1行。起点と着点も書く
5. 物件データ欄を付ける … 面積の種類と駐車設備の種類を原稿の末尾に貼る
6. 点検ルール表の版を確かめる … プロジェクトのファイルが最新の版かを見る

4番目の起点と着点を省かないでください。 施行規則では、物件の起点は区画のうち施設に最も近い地点（マンションとアパートは建物の出入口）、着点は施設の出入口とされています。協議会の解説では、地上駅は駅舎の出入口、地下鉄は地上の出入口、学校は原則として正門です。どこから測った道路距離かが分からないと、式の結果が正しくても比べる意味がありません。

AIに処理させる

2つ目の「規約に適合するかの結論」を書かせないことが、この構成の芯です。 「最高級」は、根拠となる事実が併記されていれば使える場合があります。AIが「違反」と言い切ると、使える表現まで消えます。 返させるのは「指摘」と「確認が必要」の2種類だけです。

指示内容を固定する

プロジェクトの指示に次を入れます。原稿はチャットに貼るだけにします。

あなたは不動産会社の広告担当として、物件広告の原稿を掲載前に点検します。
プロジェクトのファイル「点検ルール表」と「過去の指摘例」だけを基準にしてください。

【点検のしかた】
1. 原稿を欄ごとに読み、点検ルール表の各ルールに当たる箇所を探してください。
2. 点検ルール表の語そのものだけでなく、意味が似ている語も拾ってください。
   例：「激安」の類として「超お得」「びっくり価格」。
3. 根拠となる事実の併記が条件になっている語は、原稿の中に併記があるかを見て、
   併記があれば「併記あり」と書いてください。併記の中身が正しいかは判断しません。
4. 末尾の「物件データ」欄と、原稿の面積・駐車設備の呼び方が食い違っていれば指摘してください。
5. 原稿にある「徒歩○分」の表示をすべて抜き出し、行き先と分数を書いてください。

【厳守事項】
- 徒歩の所要時間を計算しないでください。分数を抜き出すだけにしてください。
  道路距離が原稿に書かれていても、割り算をしないでください。
- 「違反」「適合」と書かないでください。判定は「指摘」か「確認が必要」のどちらかです。
- 根拠の資料が社内にあるかは原稿から分かりません。資料が必要なルールに当たったら
  「確認が必要」とし、どの資料が要るかを書いてください。
- 点検ルール表に無い基準で指摘しないでください。
  気になる点があっても表に無ければ「ルール外の気づき」として分けて書いてください。
- 原稿に書かれていない物件の事実（面積、駐車設備、築年数など）を補わないでください。
- 直し方の案は1つだけ。過去の指摘例に近い例があれば、その表現に寄せてください。

【出力】
物件番号を1行目に書き、次の列の表で返してください。
指摘ID｜欄｜原稿の該当箇所（そのまま写す）｜ルールID｜判定｜理由｜直し方の案
その下に、徒歩分数の抜き出しを 行き先｜原稿の分数 の表で返してください。
指摘が1件も無ければ「指摘なし」と書き、徒歩分数の表だけを返してください。

「割り算をしないでください」を明記しないと、親切に計算します。 原稿に「駅まで720m」と書いてあれば、AIは9分と書き添えようとします。計算を禁じるのは、結果が合っているかどうかではなく、シートの式と二重の答えができてしまうからです。

「ルール外の気づき」を別枠にしたのは、捨てないためです。 表に無い指摘を禁じるだけだと、本当に気になる表現まで黙ります。別枠で出させ、採るかどうかを人が決め、採ったものは点検ルール表に足します。

出力形式を固定する

★1の段階では上の表をそのまま読みます。点検シートに記録するときや、後で半自動化するときに備えて、列は次のJSONの項目と一致させておきます。

{
  "property_id": "",
  "findings": [
    {
      "finding_id": "",
      "section": "キャッチコピー | 説明文 | 交通 | 設備 | その他",
      "quote": "",
      "rule_id": "",
      "verdict": "指摘 | 確認が必要",
      "reason": "",
      "suggestion": ""
    }
  ],
  "out_of_rule_notes": [ { "quote": "", "note": "" } ],
  "walk_times": [ { "destination": "", "minutes_in_draft": 0 } ]
}

1つ目の理由は、quote に原稿の文字をそのまま写させることです。 要約された指摘では、原稿のどこを直すのかを探し直すことになります。写した文字で原稿を検索すれば、すぐに該当箇所へ飛べます。

2つ目は、walk_times を指摘と分けて持つことです。 点検シートには次の列を置き、minutes_in_draft を貼ると一致を判定します。

C列の式が、この構成の計算のすべてです。 80で割って、1分未満の端数は1分として切り上げます。AIは一度も計算に関わりません。

3つ目は、verdict を2つの値に絞ることです。 「違反」を選べないようにしておけば、指摘表を見た営業担当がAIの判定を規約の判断と取り違えません。

システムへ連携する

★1の段階では、どこにも自動で書き込みません。 ポータルサイトへの入稿は、点検担当の判断が済んだ原稿だけを、これまでどおり人が行います。点検の結果が掲載に直結する経路を作らないことで、誤った指摘が原稿を壊すことを防ぎます。

人が確認する

人が判断するのは、指摘の1行ずつと、徒歩分数の一致です。

1. 徒歩分数の「要確認」を先に見る … 多くは起点・着点の取り違えか、道路距離の転記ミスです
2. 「確認が必要」を見る … 根拠の資料が社内にあるかを営業担当に聞きます
3. 「指摘」を採るかを決める … 直し方の案を使うか、自分の言葉で直すかも決めます
4. 原稿に一度は目を通す … AIが拾わなかった箇所がないかを見ます
5. 判断を覆したら記録する … どの指摘を、どう変えたかを残します

2番目の「根拠の資料があるか」は、AIには分かりません。 「当社仲介実績エリア1位」のような表示は、協議会の解説では客観的な調査手法での実証が要るとされています。資料の有無を確かめるのは人の仕事です。

判断に迷う表示は、広告責任者に上げます。 社内で決めきれないものは、不動産公正取引協議会への相談を考えます。

例外に対処する

上から3行目を軽く扱わないでください。 道路距離が無いまま点検を通すと、原稿の分数を信じたのと同じことになります。 数字が無いときは、点検を止めるのが正しい対応です。

記録を残す

• 原稿の版（点検前と修正後）と、点検した日時・担当者
• ChatGPTが返した指摘表の全文
• 点検シートの行（道路距離、式の分数、原稿の分数、一致）
• 人が指摘を採った・採らなかった記録と、その理由
• そのとき使った点検ルール表の版
• 広告責任者に上げた表示と、その結論

4つ目は、点検ルール表を育てる材料です。 毎回採らない指摘は表の書き方が悪く、毎回手で足している指摘は表に行が足りません。月に一度、この記録を見て表を直します。

5つ目で版を残すのは、表が変わると過去の点検の意味が変わるためです。 掲載後に表示について問い合わせを受けたとき、当時どのルールで点検したかを示せます。