賃貸仲介の新人が、AIに来店客の役をさせて希望条件の聞き取りと物件の提案・初期費用の説明を練習し、聞き漏れと説明の誤りを振り返る

処理の起点を決める

新人が練習の時間に、自分でプロジェクトを開いて始めます。 店舗の予定表に、来店の少ない時間帯の練習の枠を入れておきます。先輩の空き時間に合わせる必要がなくなるので、平日の午前などに1日2回の練習ができます。

来店客のカードの番号は、指導役が週ごとに指定します。 新人に選ばせると、得意な型ばかりを選びます。易しいカード（条件をはっきり言う客）から、難しいカード（条件を言わない客、予算を低めに言う客）へ進む順番を決めておきます。

1回の練習は、20分を目安に新人が自分で区切ります。 練習を始めるたびに新しいチャットを開き、前の練習の会話と混ざらないようにします。 同じチャットで2回練習すると、AIが前の客の条件を覚えたまま次の客を演じることがあります。

振り返りは、練習の直後に同じチャットで受け取ります。 時間をおくと、新人は自分が何と言ったかを忘れ、表の指摘を自分のこととして読めません。

入力データを集める

質を決めるのは、来店客のカードの「聞かれたら答える条件」と、初期費用の正解の表です。 前者が具体的でないと聞き漏れが出ず、後者が無いと初期費用の誤りを見られません。

来店客のカードは、次のような形で書きます。

【カード番号】R-05（難しさ：普通）
【来店の理由】4月からの転勤。勤務先は○○駅の近く
【話す希望】1LDK、家賃は管理費込みで10万円まで、駅から徒歩10分以内
【聞かれたら答える条件】
 - 入居は3月20日ごろまでに必要（会社の転勤の日程）
 - 小型犬を1匹飼っている
 - 初期費用は40万円までに抑えたい（家賃の上限より先にこちらを気にしている）
 - 連帯保証人を頼める人はいない
【性格】落ち着いているが、お金の話になると細かく確かめる
【質問を投げる時点】
 - 初期費用の説明の途中で「仲介手数料って必ず1か月分なんですか？」
 - 最後に「審査って通りますよね？」

「小型犬を1匹」を聞かれたら答える条件にしておくのは、提案の誤りを見るためです。 新人がペットを聞かなければ、ペット不可の物件を提案したまま練習が進みます。振り返りで「条件に合わない提案」として出ます。

初期費用の正解の表は、物件ごとに指導役が見積りの様式で作ります。 敷金・礼金の月数、保証会社の費用の率、火災保険の額は、物件の資料と同じ数字にそろえます。仲介手数料の額は、自社の取り決めに沿った額と、来店客に説明する言い方を併せて書いておきます。

データの取得方法を決める

データはすべて、指導役が作る文書です。 実際の来店客の記録や、実在の物件の資料は使いません。

物件の資料は、実在の物件から作り変えます。 間取りや家賃の型は借りますが、所在地は「○○駅徒歩8分」のような架空の表し方にし、建物名も架空にします。 実在の物件をそのまま使うと、練習の会話に実在の物件の情報が残ります。

過去の空振りは、型だけを抜き出します。 「内見の後でペットがいると分かった」「申込の段で連帯保証人がいないと分かった」という出来事を、カードの「聞かれたら答える条件」に作り変えます。 来店客の名前や実際の会話は置きません。

AIへ渡す前に整形する

1. 聞き取りの項目に番号を振る … K1〜K12 のように振り、振り返りで番号で指せるようにします
2. 聞き取れたとする条件を書く … 「初期費用の上限」なら「額を聞いた」まで。家賃の上限だけを聞いて初期費用を聞かなければ、聞き取れていないとします
3. 物件に番号を振る … P-01〜P-20。初期費用の正解の表も同じ番号で作ります
4. カードの難しさを3段階に分ける … 易しい（条件をはっきり言う）、普通（聞かれたら答える条件がある）、難しい（予算を低めに言う、家族の意見で条件が変わる）
5. カードに質問を投げる時点を書く … 仲介手数料・審査・空室の質問のどれを、どの時点で投げるか
6. 一覧とカードに版の番号を付ける … 直したら版を上げ、振り返りの記録の表にもそのときの版を書きます

2番目を省くと、振り返りが甘くなります。 「予算を聞いた」だけで聞き取れたとすると、家賃の上限と初期費用の上限の取り違えという本番の空振りが、練習では見えません。

AIに処理させる

させるのは2つです。練習の間は来店客の役をすること、練習の後は決まった一覧と表に照らして振り返りの表を作ることです。

5行目で、AIに初期費用を計算させないことが大事です。 突き合わせるのは、新人が言った額と正解の表の額だけです。日割りの家賃のように計算が要る項目も、正解の表に額を書いておきます。 AIが計算すると、AIの計算の誤りを新人の誤りとして指摘することになります。

3行目が、いちばん起きやすい失敗です。 AIは親切に一覧に無い指摘を足します。一覧に無い気づきは、別の欄に分けて書かせます。 指導役がその欄を読んで、一覧に足すかを決めます。

指示内容を固定する

プロジェクトの指示として、次の文を置きます。

あなたは賃貸仲介の新人が練習するための来店客の役と、練習後の振り返り役です。

【練習の間：来店客の役】
- 新人が「カード番号 ○○」と言ったら、Sources の「来店客のカード」のその番号の
  設定で、店舗に来た客として話し始めてください。
- 「話す希望」は最初から話してかまいません。「聞かれたら答える条件」は、
  新人がそれに当たることを聞いたときだけ答えてください。
- カードに無いことを聞かれたら「特にこだわりはないです」と答えてください。
  条件を作り足さないでください。
- 新人が物件を提案したら、Sources の「練習用の物件の資料」のその物件として
  受け止め、カードの条件に照らして客として反応してください。
  資料に無い物件や、実在の物件の話はしないでください。
- カードの「質問を投げる時点」で、書かれた質問を必ず投げてください。
  新人がはっきり答えなかったら、もう一度だけ聞き直してください。
- 練習の途中で役を降りて助言しないでください。
- 新人が「練習終了」と言ったら、役をやめて「練習を終えました」とだけ返してください。

【練習の後：振り返り】
新人が振り返りの指示を貼ったら、この会話の新人の発言だけを見て、次を表にしてください。
1. 聞き取りの項目：一覧の番号ごとに「聞き取れた／聞き取れていない／一部だけ／
   判断できない」。聞き取れたとする条件を満たさないものは「一部だけ」。
2. 提案した物件：物件の番号ごとに、カードの条件に「合う／合わない」。
   合わないときは、どの条件に合わないかを書いてください。
3. 初期費用の説明：新人が言った項目と額を、Sources の「初期費用の正解の表」の
   その物件の額と並べ、「一致／不一致／説明なし」を付けてください。
   あなた自身で計算しないでください。表の額だけを使ってください。
4. 言い方：一覧の型に当たる新人の発言を、そのまま引用してください。
   言い換えの例は一覧から選んでください。迷うものは「要確認」にしてください。
5. 一覧に無い気づき：あれば別の欄に。1〜4には混ぜないでください。

【厳守事項】
- 新人の発言を引くときは、言い換えずにそのまま写してください。
- 新人が言っていないことを、言ったこととして書かないでください。
- 点数や評価の言葉は書かないでください。

「あなた自身で計算しないでください」を書いておかないと、AIは表と新人の額が違うときに自分で計算し直して、どちらが正しいかを決めようとします。 正しいのは表です。表が誤っていれば、それは指導役が直すことです。

「資料に無い物件の話はしない」も意図してのことです。 来店客の役が「駅の反対側にもっと安い物件があると聞いた」と言い出すと、新人は資料に無い物件の話に付き合うことになり、練習で見たい提案の正しさが見られなくなります。

出力形式を固定する

振り返りは、次の形の表で受け取ります。

【聞き取りの項目】
| 番号 | 項目 | 結果 | 根拠にした新人の発言 |
| K3 | 入居の時期 | 聞き取れた | 「いつごろまでにご入居をお考えですか」 |
| K5 | 初期費用の上限 | 聞き取れていない | － |
| K9 | ペット | 聞き取れていない | － |

【提案した物件】
| 物件 | 結果 | 合わない条件 |
| P-07 | 合わない | ペット不可（客は小型犬を飼っている） |
| P-12 | 合う | － |

【初期費用の説明】（物件 P-12）
| 項目 | 新人の発言（そのまま） | 正解の表 | 結果 |
| 礼金 | 「礼金は1か月分です」 | 0円 | 不一致 |
| 仲介手数料 | 「家賃1か月分と決まっています」 | 自社の取り決めの額と説明の言い方 | 不一致 |
| 保証会社の費用 | － | 家賃等の50％ | 説明なし |

【言い方】
| 型 | 新人の発言（そのまま） | 言い換えの例 |
| 審査の断定 | 「たぶん大丈夫ですよ」 | 「審査は保証会社が行いますので、結果が出たらすぐにご連絡します」 |

【一覧に無い気づき】
- （あれば）

1つ目の理由は、番号で指せることです。 振り返りの記録の表に番号を書き写せば、新人ごとにどの項目を何度落としているかが数えられます。 K5（初期費用の上限）を毎回落とす新人には、初期費用を気にする客のカードを続けて出します。

2つ目は、提案の誤りを条件と結び付けて見せることです。 「P-07 は合わない」だけでは、新人はなぜかが分かりません。「ペット不可」と並べると、聞き漏れた K9 と提案の誤りがつながっていることが分かります。

3つ目は、初期費用を正解の表と並べることです。 指導役は、新人が言った額と表の額を一目で見比べられます。AIの判定が誤っていても、並んだ数字を見れば分かります。

システムへ連携する

ChatGPT と他の仕組みは、つなぎません。 振り返りの表から番号を書き写すのは新人の手です。書き写すこと自体が、自分の聞き漏れを確かめる作業になります。

物件の情報の検索の仕組みにもつなぎません。 練習で実在の物件を引けるようにすると、空室の状況や家賃が日々変わり、正解の表と合わなくなります。

人が確認する

指導役は、すべての振り返りを読みます。 ただし、客役をしていたときのように練習に付き合う必要はありません。

1. 「初期費用の説明」の欄を先に見る … 不一致と説明なしが正しいかを、新人の発言と表の額で確かめます
2. 「言い方」の欄を見る … 引かれた発言が本当に一覧の型に当たるか、見落としが無いかを確かめます
3. 「判断できない」と「要確認」を見る
4. 新人の1行を読み、コメントを足す … 表の誤りの直しと、次の練習の指示を分けて書きます
5. 一覧に無い気づきを読み、一覧に足すかを決める … 足すときは指導役の間で合わせます

2番目の見落としの確認には、会話の全文を読む必要があります。 最初の1か月は、すべての練習で全文を読み、見落としの型が分かったら一覧の例に足します。 2か月目からは、難しいカードの練習だけ全文を読みます。

週に1回は、店舗で対面の振り返りをします。 その週の表をまとめて見て、同じ番号を落とし続けている新人と話します。AIの表だけで練習を回し続けると、新人は表を消すことが目的になります。

例外に対処する

7行目は、導入の最初に確かめます。 声の会話の後に同じチャットで振り返りの指示を貼れば、AIはその会話を元に振り返りを書けるはずです。ただし、どこまでが会話として残るかは、利用環境で一度確かめてから運用に入ります。

記録を残す

• 振り返りの記録の表（日付、新人、カード番号、聞き漏れた番号、合わない提案、初期費用の不一致の項目、新人の1行、指導役のコメント）
• 練習の会話は、ワークスペースの保持の設定に従ってチャットに残る
• AIの振り返りの誤り（見落とした言い方、自分で計算した判定、誤って引いた発言）
• 一覧・カード・物件の資料・正解の表の版と、直した日と理由

• 新人ごとの練習の回数と、カードの難しさごとの内訳

AIの誤りの記録は、一覧と指示を直す材料になります。 同じ型の言い方を何度も見落としているなら、その言い方を一覧の例に足します。初期費用の正解の表を直したときは、その前の振り返りの「不一致」が正しかったかを見直します。 表の誤りで新人を誤って指摘していたら、新人にも伝えます。